Droit des locataires et propriétaires : focus sur les dernières évolutions

Le droit de la location immobilière est en constante évolution, afin de mieux protéger les droits et les intérêts des locataires et des propriétaires. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des récentes avancées législatives et jurisprudentielles qui impactent le quotidien des parties prenantes à un contrat de bail.

Renforcement de la protection des locataires : la loi ELAN

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) a introduit plusieurs mesures destinées à renforcer la protection des locataires. Parmi celles-ci figurent :

• L’encadrement des loyers dans certaines zones tendues : cette mesure, qui avait été supprimée par le gouvernement précédent, a été réintroduite par la loi ELAN dans les communes où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est particulièrement marqué.
• La lutte contre les marchands de sommeil : la loi a renforcé les sanctions à l’encontre des propriétaires indélicats qui louent des logements indignes ou insalubres. Elle prévoit notamment une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à cinq ans ainsi que la confiscation du bien immobilier concerné.
• La possibilité pour les collectivités territoriales de mettre en place des systèmes d’autorisation préalable de mise en location. Cette mesure vise à lutter contre les locations meublées touristiques abusives et à préserver le parc locatif traditionnel.

Assouplissement des conditions d’accès au logement pour les locataires

La loi ELAN a également apporté des modifications en faveur des locataires, notamment en ce qui concerne les conditions d’accès au logement :

• La garantie Visale : cette garantie, proposée par Action Logement, permet aux locataires de bénéficier d’une caution gratuite en cas de défaillance dans le paiement du loyer. La loi ELAN étend le dispositif à tous les étudiants, qu’ils soient boursiers ou non, ainsi qu’aux salariés précaires et aux personnes en situation de handicap.
• La réduction du délai de préavis pour les locataires âgés ou handicapés : la loi permet désormais aux locataires âgés de plus de 65 ans ou titulaires de la carte mobilité inclusion mention ‘invalidité’ de bénéficier d’un préavis réduit à un mois, quel que soit le motif de leur départ.

Clarification des obligations du bailleur

Les évolutions législatives et jurisprudentielles ont également contribué à clarifier et renforcer les obligations du bailleur. Parmi celles-ci figurent :

• L’obligation de mettre à disposition un logement décent : la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 12 septembre 2018, que cette obligation s’impose au bailleur dès la conclusion du contrat de bail, sans qu’il soit nécessaire d’attendre une demande expresse du locataire. Le logement doit ainsi être conforme aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
• Le respect des règles de sécurité : la loi ELAN a renforcé les obligations du bailleur en matière de sécurité, notamment en ce qui concerne les détecteurs de fumée. Ainsi, le propriétaire doit désormais s’assurer que l’équipement est opérationnel lors de la remise des clés au locataire et en assurer l’entretien pendant toute la durée du bail.

Responsabilité accrue des locataires

En contrepartie des avancées législatives en faveur des locataires, ces derniers voient également leur responsabilité renforcée :

• La souscription à une assurance habitation : si cette obligation était déjà prévue par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, elle a été renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014. En effet, cette dernière impose au locataire de justifier de son assurance auprès du propriétaire lors de l’entrée dans les lieux et chaque année à la date anniversaire du contrat.
• Le respect des règles de vie en copropriété : la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 14 juin 2018, que le locataire d’un logement situé dans une copropriété doit respecter le règlement de copropriété, sous peine de voir son bail résilié.

Le droit des locataires et propriétaires évolue donc régulièrement pour mieux protéger les parties prenantes à un contrat de bail. Il est essentiel de se tenir informé des dernières avancées législatives et jurisprudentielles pour garantir le respect des droits et obligations de chacun.